Nebenkostenabrechnung prüfen

Darauf sollten Sie bei der Abrechnung achten

1. Februar 2021

Die jährliche Nebenkostenabrechnung sorgt manchmal für die eine oder andere Überraschung, denn nicht immer stimmen alle Angaben darin. Mieter sollten sich deshalb darüber informieren, auf welche Punkte sie bei ihrer Abrechnung besonders achten müssen.

Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten

Prüfen Sie Ihre jährliche Nebenkostenabrechnung immer gründlich. Denn nur so finden Sie heraus, ob Ihr Vermieter unberechtigte Forderungen erhoben hat. Schauen Sie zunächst, ob Ihre Nebenkostenabrechnung für den richtigen Zeitraum ausgestellt ist. Sie darf in der Regel maximal zwölf Monate abdecken. Sind Sie beispielsweise zur Mitte des Jahres in eine Wohnung eingezogen, kann Ihr Vermieter die Abrechnung auch für einen kürzeren Zeitraum ausstellen.

Der Verteilerschlüssel für Ihre Nebenkostenabrechnung

Wichtig bei der detaillierten Überprüfung Ihrer Abrechnung ist der in Ihrem Mietvertrag festgelegte Umlage- beziehungsweise Verteilerschlüssel. Dieser bestimmt, auf welche Weise die Verteilung der Nebenkosten auf die einzelnen Mietparteien erfolgt. Möglich ist eine Umlage nach Wohnfläche, Wohneinheit, Personenzahl oder Verbrauch. Anhand des Verteilerschlüssels errechnen Sie, ob Ihr Anteil an den Kosten stimmt. Bei einer Nebenkostenabrechnung mit fehlerhaften Angaben haben Sie das Recht, Einsicht in die Belege Ihres Vermieters zu fordern.

Nebenkosten vs. Betriebskosten ─ Das ist der Unterschied

Nebenkosten und Betriebskosten werden schnell in einen Topf geworfen, sind aber nicht dasselbe. Unter Nebenkosten werden alle für den Vermieter anfallenden Kosten verstanden, sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige Kosten. Rechtlich gesehen sind die Betriebskosten die Kosten, die dabei laufend entstehen. Der Vermieter kann einen Teil dieser Betriebskosten in Form einer Vorauszahlung oder einer Betriebskostenpauschale auf den Mieter umlegen. Diese müssen explizit im Mietvertrag vereinbart werden, sonst zahlt der Vermieter. Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen pauschal nicht zu den Betriebskosten. Auch Reparaturkosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Zusammengefasst bedeutet dies also: Alle Betriebskosten sind zwar Nebenkosten, aber nicht alle Nebenkosten sind auch Betriebskosten.

Betriebskosten im Überblick

Welche Ausgaben umlagefähig sind, lässt sich online in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) nachlesen. Zu den auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten gehören in der Regel Posten wie:

•    Kaltwasser, Abwasser und Heizung,
•    Straßenreinigung, Grundsteuer und Müllabfuhr,
•    Gebäudereinigung und Gartenpflege,
•    Hauswart,
•    Fahrstuhl,
•    Beleuchtung von Außenflächen und Allgemeinflächen wie Treppenhäusern,
•    Gemeinschaftsantenne und -waschküchen,
•    Sach- und Haftpflichtversicherungen.

Wichtig: Der Vermieter muss in der Betriebskostenabrechnung die tatsächlich entstandenen Kosten auflisten und mit den gezahlten Vorauszahlungen abgleichen.

Sonstige Nebenkosten

Sind zusätzlich "sonstige Kosten" in Ihrem Mietvertrag angegeben, können Sie in der Regel Informationen zur Aufschlüsselung dieser vagen Angabe verlangen. Denn als Mieter haben Sie das Recht, zu erfahren, um welche Kosten es sich genau handelt. Der Vermieter darf zudem nicht alle Nebenkosten auf Sie umlegen. Unzulässig sind beispielsweise Forderungen in der Nebenkostenabrechnung für Aufwendungen, die durch Hausverwaltung, Führung eines Kautionskontos oder Reparatur- und Instandhaltungskosten entstehen.

Diese Frist muss der Vermieter einhalten

Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter dem Mieter die Nebenkostenabrechnung vorlegen. Forderungen, die Sie nach dieser Abrechnungsfrist erreichen, sind unwirksam. Durch die verspätete Abrechnung erlischt der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlungen. Von dieser Regel ausgenommen sind Verspätungen, die der Vermieter nicht selbst verschuldet hat, was er aber beweisen muss. Sie als Mieter haben hingegen auch nach den besagten zwölf Monaten Anspruch auf eine Rückzahlung.

Besuchen Sie Ihre Volksbank Raiffeisenbank vor Ort.

Hinweis auf Beratung: Dieser Artikel gibt nur Anregungen sowie kurze Hinweise und erhebt damit keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Informationen können eine persönliche Beratung durch einen Fachanwalt nicht ersetzen.