Nebenkosten beim Hauskauf

Zusätzlich zum Kaufpreis eines Hauses oder einer Wohnung entstehen beim Immobilienkauf immer auch Nebenkosten. Diese teilen sich in obligatorische und flexible Kaufnebenkosten auf.

Obligatorische Nebenkosten:

• Grunderwerbsteuer
• Grundbuchkosten
• Notarkosten

Flexible Nebenkosten:

• Maklerkosten
• Modernisierungskosten
• Umzugskosten
• Finanzierungsnebenkosten

Zu den Nebenkosten beim Hauskauf zählt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für den Eintrag in das Grundbuch. Das Finanzamt stellt nach Zahlungseingang eine Bescheinigung aus. Sie belegt, dass der Grundbucheintragung des neuen Eigentümers keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen.

Es handelt sich dabei um die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Fehlt die Bescheinigung, darf das Grundbuchamt – meistens das Amtsgericht – keinen Eintrag vornehmen.

Mitgekaufte Einrichtungsgegenstände – zum Beispiel eine Einbauküche oder ein Geräteschuppen im Garten – unterliegen häufig nicht der Grundsteuer. Sie können also anteilig Grunderwerbsteuer sparen. Dazu ziehen Sie die miterworbene Ausstattung vom Kaufpreis ab und teilen dem Finanzamt den bereinigten Kaufpreis mit. Sprechen Sie einfach Ihren Makler, Notar oder einen Rechtsanwalt darauf an, ob dies in Ihrem Fall möglich ist.

Erst mit dem Eintrag in das Grundbuch sind Sie offizieller Eigentümer eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie. Nur ein gültiger Kaufvertrag reicht dafür nicht aus. Die durch den Notar veranlasste Eintragung ist jedoch mit Kosten verbunden. Auch diese sollten Sie in die Berechnung der Kaufnebenkosten einbeziehen. Diese Grundbuchkosten sind regional unterschiedlich und durch die Grundbuchordnung (GBO) geregelt. Der Notar kann auch den Grundbuchauszug anfordern und Sie über Ihre Verpflichtungen bezüglich des Immobilienerwerbs unterrichten. Im Grundbuch werden alle Beurkundungen über Grundstücksrechte wie Grundschuld, Hypothek oder Eigentum festgehalten.

Der Kaufvertrag für Ihre Immobilie ist erst dann rechtskräftig, wenn ein Notar diesen beurkundet hat. Die Notarkosten für die notarielle Beglaubigung sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und für alle gleich. Sie richten sich ausschließlich nach dem Kaufpreis. Die notarielle Eintragung im Grundbuch beträgt rund 1,5 Prozent des Kaufpreises und wird in der Regel vom Immobilienkäufer übernommen. Jedoch haftet auch der Verkäufer per Gesetz für die Notargebühren, zum Beispiel wenn der Käufer die Notarkosten nicht zahlen kann.

Wer seine Immobilie durch die Vermittlung eines Maklers erwirbt, muss grundsätzlich eine Vermittlungsgebühr zahlen. Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgeschrieben und daher frei festsetzbar. Sie schwankt von Bundesland zu Bundesland und liegt zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. Es ist üblich, dass Käufer und Verkäufer die Provision gleichmäßig aufteilen.

In der Regel ist die Maklerprovision fällig, wenn der Kaufvertrag unterschrieben wurde. Es ist zu empfehlen, die Maklergebühr im Vorfeld mit dem Makler schriftlich zu vereinbaren. Auf diese Weise haben Sie bei der Baufinanzierung Planungssicherheit und können die Nebenkosten beim Hauskauf besser abschätzen.

In diesem Beispiel belaufen sich die Kaufnebenkosten für ein Haus im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern auf rund 52.680 Euro. Das entspricht fast 11 Prozent des Kaufpreises.

Zu den Nebenkosten beim Hauskauf zählen auf jeden Fall auch die Modernisierungskosten sowie die Sanierungspflichten. Denn abhängig vom Zustand einer gekauften Bestandsimmobilie können Modernisierungsmaßnahmen notwendig sein. Den Umfang und die Kosten solcher Maßnahmen sollten Sie vor dem Haus- oder Wohnungskauf detailliert planen. Besonders bei älteren Immobilien kann es unter Umständen erforderlich sein, Sanierungsarbeiten wie den Austausch von Fenstern, die Erneuerung des Dachs oder die Dämmung der Außenwände durchzuführen.

Beim Kauf von Bestandsimmobilien zeigen sich unter Umständen erst nach einiger Zeit Schäden. Für solche Fälle empfiehlt es sich, Rücklagen für die Instandhaltung zu bilden. Beim Wohnungskauf sollten Sie sich im Voraus über die Rücklagen der Hausgemeinschaft und die geplanten Vorhaben der Hausgemeinschaft informieren. Einsicht in die Jahresabrechnung verschafft Ihnen Klarheit über den aktuellen Stand.

Risikolebensversicherung: Diese Versicherung schützt die Hinterbliebenen beim Tod des Hauptverdieners, indem sie die Restschuld des Darlehens abdeckt.
Restschuldversicherung: Sie dient als Alternative zur Risikolebensversicherung und deckt die verbleibende Darlehensschuld beim Tod des Hauptverdieners.
Berufsunfähigkeitsversicherung: Die Versicherung sichert das Einkommen bei Arbeitsunfähigkeit durch Unfall oder Krankheit, um die Darlehensraten weiterhin zahlen zu können.
Rechtsschutzversicherung: Sie deckt Kosten bei Streitigkeiten mit Bauunternehmen oder nach Einzug ab – zum Beispiel bei Konflikten mit Nachbarn.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Diese Haftpflichtversicherung schützt vor Haftung bei Schäden, die Dritte auf dem Grundstück erleiden, etwa durch herabfallende Dachziegel.
Wohngebäudeversicherung: Sie deckt Gebäudeschäden durch Feuer, Wasser, Sturm oder Hagel.
Elementarschadenversicherung: Diese Art der Versicherung ergänzt die Wohngebäudeversicherung bei Schäden durch Naturereignisse wie Überschwemmungen oder Erdrutsche.
Hausratversicherung: Eine Hausratversicherung sichert bewegliches Eigentum im Haus gegen Schäden durch Feuer, Wasser, Einbruch oder Vandalismus ab.